近期政策暖风频吹，四大一线城市也即将在8月召开政策调控优化会议。

这不，在政策前夜，广州开始密集推地了。

(资料图片仅供参考)

像天河，有世界大观地块枕戈待旦，海珠也是接连推出了东方红印刷厂地块及上涌果树地块。

番禺也在上半年摇号的大石板块，趁热推出了新光快速西侧地块。

说真的，这个节点很微妙。

一边代表着地方对于土地价值的预期，一边则是开发商用脚投票来代表对于后市的判断。

到底能不能吃香喝辣，就看这一波了。

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在这当中，可能很多企业关注海珠上果涌，关注天河世界大观，毕竟这是核心地段，有安全牌。

但是，不要忘了，今年市场的C位，其实是番禺。

在土地市场的成绩中，论金额，番禺上半年出让了21宗土地，出让金额249.3亿元，占比全市近50%。

论摇号，全市共有8宗摇号地块，番禺就占5宗，热度可想而知。

而这背后，折射的其实是开发商用几百亿真金白银在投票番禺的事实。

当然，番禺在楼市的成绩，也没有让人失望。

番禺今年上半年网签面积近73万平，全市排名第三。

量高，价也升，今年上半年番禺新房均价约4.25万/平，同比去年上涨了2%。

是全市中唯三房价有所上涨的区，其他两个是天河与海珠。

| 数据来源，中原地产研究

细分到项目，万博板块的新房，成绩更是斐然。

像华润长隆悦府，拿地后四个月，即开启了售楼部，开启10万冻资。

其首推4栋楼，600多套货，冻资更是超600组，十分抢手。

还有新世界耀胜尊府，在政策信号传递后，到访客户也络绎不绝，项目接待到深夜。

其推新的户型，也卖得十分火爆。

此外，越秀万博瑞麓府在近期加推了171平的大平层。

其17栋一加推，就被意向客户抢光了，想买大平层只能等下一次加推。

|拆神群，粉丝聊瑞麓府去化

还有龙湖御湖境，在喜来登酒店开放了展厅，仅仅两周，到访超1000组，认筹超过400组。

其中可望江的143㎡和190㎡户型，因为比较稀缺，冻资人数更多。

| 龙湖御湖境展厅沙盘

所以说，尽管今年上半年，广州的整体市场虽然不算好，但番禺的一些项目，还是能跑出来的。

特别是长隆-万博板块，自从华润长隆超级万象地块进场后，番禺核心板块的天花板直接拉升了几个level。

| 华润长隆悦府

如今的购房者们，对于番禺的关注度可以说，非常高。

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所以，今天番禺再挂出新光快速路西侧地块，就是要趁热打铁。

而且与世界大观、上涌果树等地块不同。

这些地块的起拍价，动辄50亿、超百亿，劝退不少开发商。

新光快速西侧地块走的是小而美的路线，而且有多张安全牌在手，是一匹潜在黑马。

第一张安全牌：体量小，总价低，有利润空间。

从挂牌信息来看，地块用地面积1.9万平，建面4.8万平，容积率3，起拍价9.39亿，单价1.96万/平。

哪怕是拍到封顶的10.8亿，折合单价也仅需2.25万/平，对房企来说压力并不大。

要知道，新光快速西侧地块不到1公里处，就是此前拍到摇号的迎宾路地块，也就是龙湖御湖境，认筹超过400组。

其地块成交楼面价约2.4万/平，目前吹风价4.9-5.8万/平，而且冻资情况火爆。

如果以龙湖项目的售价计算，那么新光地块的利润率远超10%。

|以起拍价初步测算，仅供参考

第二张安全牌：板块交通便利，生活氛围成熟。

而且由于地块与迎宾路地块同处于大石板块，许多配套都是共享的。

交通方面，新光地块属于3号线大石地铁站辐射范围，距离约在1.3公里左右，坐三号线可直达珠江新城。

自驾的话，会比较方便，从地块出发至珠江新城，走华快或新光快速，大概30-40分钟可达。

如果是去万博，则需要15分钟左右。

生活配套方面，板块经过多年的建设与开发，居住氛围颇为浓厚。

周边集聚了星河湾执信、富丽中学、富丽小学、番禺区第二人民医院等教育、医疗配套。

5公里之内，还有万博CBD，可以享受到万博繁华的商业。

第三张安全牌：一线江景资源，极佳观景视野。

没错，项目还拥有一线江景资源，堪称迎宾路pro版本。

地块的北面都是低矮洋房，天气好能望到珠江新城和广州塔，没什么高建筑物遮挡，望江视野极佳。

要知道，龙湖御湖境冻资情况最好的户型就是可以望江的户型。

所以说，新光地块的江景优势，是它突围的一大利器。

第四张安全牌：板块内二手多，楼龄高，存在着庞大的置换需求。

目前地块的周边，存在大量二手住宅，如富丽家园、滨江绿园、锦绣银湾及星河湾等等。

其中距离地块最近的富丽家园有多个组团。

丽水湾组团的楼龄在16-28年左右，挂牌价最高4.2万/平。

还有龙湖御湖境旁的锦绣银湾，14-28年的楼龄。

二手挂牌价3万+，复式单位6万-10万，别墅挂牌价最高达12万+/平。

星河湾，大多房源楼龄超过20年，均价3.4万/平左右。

这些二手项目的成交周期，大多在半年至一年之间。

| 数据来源：贝壳找房

说真的，动辄20+年的楼龄，还能有这样的二手价格，大石板块的价值，是站得住的。

当然，片区内拥有如此多高楼龄的二手项目，这也意味着，板块内潜在大量置换需求。

在共享同板块的配套情况下，拥有一线江景的新光快速西侧地块，或许更能俘获改善客户的心。

| 大石板块沿江景色

第五张安全牌：珠江新城通勤半小时生活圈，性价比凸显。

当然了，结合地块3.8的容积率，新光快速西侧未来很可能主打改善。

产品对标龙湖御湖境，主打客群为周边的地缘改善客户，以及珠江新城的外溢改善客户。

毕竟珠江新城十公里通勤圈内，西边广钢的保利朗阅去到6.5万/平。

东边老黄埔的万科城市之光均价也要5.7万/平。

而新光地块4-5万/平的价格（预估），还带江景，性价比更凸显。

第六张安全牌：紧抱万博大腿，以更低的房价享受CBD的配套。

新光地块其实距离长隆-万博板块并不远，从直线距离上看，项目距离长隆约3公里，距离万博约4公里。

这意味着，从项目出发，十几分钟即达。

如此近的距离，项目完全可以抱住万博这条大腿。

毕竟“抱大腿”的好处很明显，新光地块不仅可以享受万博CBD的配套。

而且，相比万博6-8万/平的主流价格，这里4-5万/平的房价要低上一大截。

这样，既享受了配套，还享受更低的房价，简直是万博的平替。

| 万博CBD

而且，新光地块在手握多张安全牌之余，市场也正当热。

毕竟此前大石板块断供多年，板块内仅有一个捂盘多年的上馨华府，也没什么声音。

但随着龙湖御湖境的到来，把大石热度带起来了，上馨华府也紧跟着开盘了。

目前板块的热度已经起来，而且板块价格预期也被拉上去了。

有前人开路，留给新光地块的操作空间就很大了。

| 龙湖御湖境

此外，关于地块的小问题，即地上建筑烂尾建筑的处理，番禺也已经帮忙拆平，为开发商省下成本。

毕竟这个也是番禺土地推介会上，许多房企都关心的问题。

其实也从侧面体现了，房企们对该地块的关注度颇高。

|新光地块上烂尾的建筑已拆除

当时有某央企的人跟我聊，表示如今大家拿地都喜欢总价小，卖得动，高周转的产品。

而这新光地块基本符合以上特质，很可能会拍到摇号。

最后，地块将于9月8日进行限时竞拍，让我们期待一下。

|地块现状

|地块现状

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